「社區土地信託」—由居民擁有與管理社區種植空間，可行嗎？ / 程玉然
在都會區辦理社區農園的話，取得空間普遍方法是認養社區裡的閒置公有土地，像臺北市就是根據《臺北市政府田園基地認養管理作業要點》訂定契約，由社區組織，例如法人團體或里辦，擔任認養人，營運種植業務，並承擔空間的管理維護責任。
如果以實驗為目標，這個模式也許已足夠讓各利害關係人了解到，種植活動是否適合該社區；今天，田園城市已推行經年，都市耕種逐漸在各個市區普及，種植社群也隨之落地生根，種植空間卻不止一次被收地，因耕種而建立的鄰里關係，一夕之間化為烏有，當中不乏多次獲獎的優秀農園。都市耕種已慢慢成為我們生活的一部份，為社區提供休憩、提高生物多樣性、生態服務等等重要功能，但保障都市種植空間的機制，卻似乎尚未同步進化。
「如果土地容易受市場價值影響，那麼我們就嘗試把土地從市場中拿出來吧！」既然社會大眾已經知悉到種植活動的好處，社區空間的價值，那麼，讓社區組織自行管理、乃至發展鄰里空間，又是否可行？「社區土地信託」（Community Land Trust，下稱CLT）講的正是這麼一回事。
什麼是社區土地信託？從保障住屋需求而起的社會創新
豐富多元，本應為社區服務的土地和空間，在資本市場裡，被約化成投資者累積財富的工具。雖然無奈，卻是世界各地都極為常見的狀況。面對這些處境，世界各地均有反思市場機制的思潮、進而衍生出不同的實驗項目，「社區土地信託」的概念也在其中蘊釀成形。
//「社區土地信託」，是由在地居民組成的社區組織，以無償或廉價取得政府土地、或是以升募捐或社區認股購地等方式，取得並保持土地的所有權，但以低價出租或長期交由房屋屋主利用。如此即可保持當地住宅不受市場波動影響，持續提供當地居民價格合理的房屋。//
早於70年代，美國便開始出現CLT實驗專案。這個形式自80年代中期開始進入主流，在美國多個州份出現。這些社區一般會籌組專門的獨立非營利組織去擔任CLT項目承辦人，與地主簽訂長年期租約（例如99年）去保留土地的使用權，日常就是負責空間和專案的營運。這個組織會邀請居住者代表、社區其他鄰里、以及業主代表去擔任董事局成員，以確保所有利害關係人的參與和表決權益。
保留空間，方能實現土地在資本以外的多樣價值
有了租約的長期保障，土地信託項目得以開發土地的潛能，為鄰里創造多元的價值：不同類型的住屋、社區經濟項目、社區綠能發電等等。種植活動，不論是用於消閒康樂的社區園圃、還是具有商業模式的都市農耕，都是常見的衍生項目。經過多年累積，這些項目也建立出適用於種植的營運模式。
2012年，美國麻省波士頓市的Lincoln Institute of Land Policy進行的調查，了解這些非居住型CLT項目的經營特性，以及它們在推動都市農業上的優勢：
1）CLT模式比較靈活，可利用不同的租約安排，確保居民有機會使用土地種植 （land tenure arrangements including fee simple ownership, ground leases, deed restrictions and easements）
2）提供項目策劃、行政管理等支援
3）居民可直接參與農業生產
經歷10年發展，曾經參與上述調查的CLT項目，有部份項目到今天仍然活躍，更在原本的種植活動上發展出擴展業務，例如位於喬治亞州，早於1994年成立的Athens Land Trust，就在另一CLT倡議平台Centre for CLT Innovation在2023年舉辦的網上講座提及，他們在2010年開展的種植業務，成為了他們為在校青少年提供職業培訓的基礎，青少年有機會從農務，農產加工及銷售等等全任務中學習，應對區內青少年就職前訓練不足的問題。有了穩定的空間，營運者也能清晰地掌握生產量能，推動更高層次的服務，例如營運有牌照的社區廚房，協助居民開展小型食品加工生意。
早年，台灣市區的種植空間以短期契約去認養土地為主流，時期僅有3到5年，管治架構裡沒有種植者、社區鄰里的位置，契約中止的權利亦掌握在甲方手中，一旦「被判」收地，只能在1個月內倉惶離場。當時社區園圃仍是創新的、實驗性的，業主未有信心簽訂長期契約，也能理解。
但到了今天，都市種植的好處已經非常明確，種植的習慣也在不少都市人生活中紮了根。但與此同時，都市農業尚有不少潛力是尚待開發，例如為都市居民提供就近的綠領職業選項，長遠建立生物跳島，維持城市生物多樣性等等。要讓這些潛能完全發揮，我們就更需要確保種植空間的存續，並引進資源與技術，才能真正的發揮都農的價值。
同時，這些種植空間也是社區生活不可或缺的部份，各個族群必須共同參與和維護，空間才會真正成為社區的一部份。有了CLT的承辦組織為仲介，更能理順社區參與，社區營造的過程，有助完善項目規劃和尋求資源。舉例說，去年本欄曾報導過的紐約市都農辦公室，它們第一輪推出的政策建議，就有納入CLT的農園作為資助對象。
也因此，社區土地利用，理應發展出適當的機制，讓社區公有空間得以存續，同時保障參與各方的權益，讓「社區參與空間管理」成為有制度加持，獲得公私部門共同認可的概念，也建立了為「社區空間營造」導入資源的有效管道。
CLT的制度能在美國如此蓬勃發展，有其歷史背景，但這份由公民共同投資，擁有及管治社區空間的精神，放諸台灣仍有其意義。美國CLT運動背後，有著無數倡議者數十年來跨專業的支援，在法律，技術，物業管理等等範疇上，協助各個項目完善它的機制和服務，方能讓這個機制成為都市種植等等行動的穩健基石。
參考資料：
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From Model to Movement: Branching Out (CLT Roots)
https://cltroots.org/the-guide/many-gardens-model-becomes-clt-movement/hybrid-vigor?_gl=1*homxx5*_ga*MTg1NDA3Njg1NC4xNzM1MjA0OTUx*_ga_N3FHYLKH7Y*MTczNTI4OTI0Mi4zLjEuMTczNTI5MDI1My4wLjAuMA -
Beyond Housing: Urban Agriculture and Commercial Development by Community Land Trusts (Lincoln Institute of Land Policy)
https://www.lincolninst.edu/app/uploads/legacy-files/pubfiles/2227_1559_rosenberg_wp13gr1.pdf
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The Community Land Trust Model and Movement (Grounded Solutions Network)
https://groundedsolutions.org/resources/community-land-trust-model-and-movement/ -
Mayor’s Office of Urban Agriculture: Cultivating Urban Agriculture in New York City
https://www.nyc.gov/assets/agriculture/downloads/pdf/cultivating-urban-agriculture.pdf -
社區發展的想像與實踐：訪格蘭比四街社區土地信託基金會（眼底城事）
https://eyesonplace.net/2016/11/16/3988/ -
邁向永續的田園城市：那些臺北市已經做了，跟還沒做的事（眼底城事）
https://eyesonplace.net/2020/07/16/14722/